La relation peut se limiter à la recherche du locataire ou englober une gestion globale.
Paris est composée de 1 147 991 résidences principales, sur ce volume de logements, 57 % des ménages sont des locataires du parc privé immobilier selon les données de l’INSEE.
Seulement 30 % font le choix d’une gestion locative à Paris, la plupart choisissant de négocier directement avec le locataire, selon le rapport « Louer en confiance » en juin 2019 de Mickaël Nogal. Cela vaut la peine de faire appel à une agence de gestion locative pour faire gérer son bien à Paris. Ici, nous vous donnons 10 clés pour que vous puissiez décider.
1. Gestion locative complète
Conséquence de l’augmentation du marché locatif et de l’évolution du cadre légal en matière de location, il existe une grande variété d’agences qui gèrent la mise en location et la gestion locative des logements meublés et vides. Les services qu’elles fournissent varient en fonction de la spécialisation. La relation peut se limiter uniquement à la recherche du locataire sans fournir de services supplémentaires, mais le gestionnaire locatif peut également assurer l’administration du loyer, garantir la défense juridique du propriétaire et le non-paiement du loyer par l’assurance.
«Le locataire paie le loyer directement au gestionnaire locatif, en assumant le risque de défauts de paiement qui peuvent survenir et en actionnant la procédure de recouvrement comme première instance, explique Jérémy Fortin, directeur général de l’agence de négociation locative.
2. Sélection d’agence
Avant de choisir un service de gestion locative à Paris pour louer son logement, le propriétaire doit savoir quels services l’agence propose car cela va déterminer sa relation avec le gestionnaire locatif. «Il faut choisir l’agence ou le professionnel de l’immobilier qui, du fait de la proximité, de la confiance, du mode de travail, du prestige et des honoraires, pourrait paraître plus approprié», explique-t-il, pour garantir le loyer, la non vacance locative et le bon état du logement loué vide ou meublé.
Si vous optez pour une agence qui assure la gestion intégrale, « le propriétaire veillera à ce que le contenu de ce qui est convenu dans les contrats soit respecté, car de nombreux manquements proviennent de la transmission d’obligations des locataires qui ne leur correspondent pas, comme cela arrive très fréquemment en termes des travaux et des réparations ». De plus, le paiement du loyer est assuré car c’est l’agence qui paie le propriétaire.
3. Relation contractuelle
En fonction des services fournis par l’agence au propriétaire, la relation s’établit à travers des honoraires de mise en location lorsque l’on recherche uniquement un locataire. « Lorsque la gestion intégrale est contractée, un mandat de gestion et de location sont requis », selon l’agence de négociation. Le contrat de location comporte les frais de location et d’état des lieux qui seront répartis entre le locataire et le propriétaire si le contrat de location est passé par l’agence.
4. Visites et évaluation
La visite physique et l’adaptation du bien sont les premières choses que fait l’agence pour en faire un produit compétitif. Dans ce cadre, il est vérifié que le logement ait été aménagée en respectant la législation pour les locations meublées avec tous les meubles indispensables, qu’il est apte à vivre et qu’il dispose du diagnostic technique, une exigence essentielle.
« La visite du logement sert également à effectuer une évaluation et une appréciation pour adapter le prix de location au prix du marché », précise Jérémy Fortin, de Maison et Appart. Il est essentiel de connaître le prix moyen de la superficie, l’âge du logement, ses dimensions et s’il est meublé ou non pour déterminer le loyer. La connaissance approfondie du marché est l’atout dont disposent les agences immobilières de location lors de la fixation du loyer. «La valeur locative consiste à fixer un prix qui assure une occupation maximale du bien».
5. Promotion du logement
Une fois la visite effectuée, un rapport est généralement effectué sur l’état des installations pour éviter des problèmes ultérieurs. Toutes ces informations sont proposées au locataire avant de visiter le logement. L’agence est en charge de la promotion du bien sur les sites et portails immobiliers et, en parallèle, effectue des recherches dans sa propre base de données de locataires potentiels. «Le propriétaire a recours à l’agence car il recherche la sécurité et une gestion efficace, il veut rentabiliser son bien tandis que le locataire ne cherche pas le professionnel, il cherche son logement idéal».
6. Étude de solvabilité des locataires
Le choix du locataire idéal passe par une précédente étude de solvabilité réalisée par les agences, pour s’assurer qu’elles ne sont pas en retard. « Notre agence vérifie la véracité des revenus déclarés à l’administration fiscale et choisit les dossiers selon les règles d’analyse de solvabilité données par les plus grands assureurs des loyers impayés. Donc nous consultons les dossiers avant de choisir le candidat », confirme Jérémy Fortin de Maison et Appart. De cette manière, le gestionnaire locatif diminue le risque d’impayés et assure la situation financière du locataire.
7. Obligations et dépôt de garantie
Parmi les garanties supplémentaires que le propriétaire peut demander pour assurer l’encaissement du loyer, le dépôt de garantie est établi en mensualité de loyer hors charges. Pour une location vide, le dépôt de garantie est d’un mois de loyer hors charges. En location meublée, il est limité à deux mois de loyer hors charges.
Il est conservé par l’agence pendant toute la durée du bail si le bien est en gestion locative autrement par le bailleur. Il vous est restitué dans les 2 mois suivant le départ du locataire, après déduction, s’il y a lieu, d’éventuelles dégradations dont le locataire est tenu responsable (délai réduit à un mois en cas de conformité des états des lieux d’entrée et de sortie).
Le dépôt de garantie est versé lors de la signature du contrat de location.
8. L’assurance loyers impayés pour les locations vides et meublées
Selon une étude d’Arrenta, l’un des services les plus appréciés des agences de location est l’assurance loyers impayés qui permet au propriétaire de percevoir le loyer en cas de non-paiement sans attendre qu’un jugement soit rendu. Ces assurances couvrent tout, le non-paiement des loyers, les éventuelles dégradations et les frais juridiques d’un avocat, même en cas d’expulsion. Le prix est souvent un pourcentage sur le loyer charges comprises du logement.
9. Honoraires de location et de gestion locative à Paris
Les honoraires de location sont réglementés. Pour la ville de Paris, le coût est supporté par le propriétaire et dans d’autres par le locataire, mais s’il s’agit d’un service complet, le paiement des honoraires est partagé entre les deux. Les agences classiques ont eu l’habitude de facturer le paiement d’un loyer mensuel plus la TVA correspondante ; «Les honoraires de mise en location d’un logement meublé ou vide par une agence plus agile, moderne et réactive comme Maison et Appart respecte les tarifs établis légalement pour la mise en location à Paris qui est 15 euros par mètre carré pour un service complet. Dans notre cas c’est toujours le propriétaire qui choisit la formule de rémunération qui le convient le plus, les tarifs sont dégressifs en fonction des services », explique Jérémy Fortin, chargé de la commercialisation chez Maison et Appart.
10. Exclusivité du mandat de location
De plus en plus d’agences spécialisées dans la location ne travaillent pas sans exclusivité, elles reconnaissent qu’il n’était pas habituel pour les propriétaires de mettre en location leur logement avec un mandat d’exclusivité. Cependant cette tendance tend à diminuer considérablement, car les recherches de logement en location ou en vente se font majoritairement en ligne. Le locataire ou l’acheteur aime avoir l’ensemble des offres immobilières du marché locatif, donc il n’y plus ce souci de visibilité. Les portails de commercialisation permettent aux locataires, de filtrer facilement les offres de location par quartier, par prix, par mètres carrés, par type de location vide ou meublée. En revanche, le gestionnaire immobilier va être compétitif sur la réactivité de la mise en location du bien, la valorisation donnée à travers des photos professionnelles, les objets de décoration, des vidéos de présentation et sa capacité à avoir des locataires solvables.
