Faites une estimation gratuite du loyer potentiel de votre bien

Pourquoi faire une estimation de loyer ?

En principe, l’établissement du montant d’un loyer pour un logement donné est libre. Il est dans la responsabilité du propriétaire de fixer le loyer de son bien. Cependant, il ne doit pas se référer au prix du marché, pour faire une estimation de loyer au plus juste. De quoi éviter les risques d’impayés et les départs fréquents. Comment bien déterminer le loyer de son bien tout en étant juste et cohérent face au prix du marché ? Voici quelques éclaircissements utiles pour réussir son estimation locative.

Les critères principaux d’estimation du loyer de votre bien

Plusieurs critères entrent en jeu dans le cadre d’une estimation locative. De ce fait, il convient de considérer tous les paramètres susceptibles d’impacter sur le montant du loyer de votre bien. Bien que la fixation de prix soit libre par défaut, il existe des réglementations qui s’appliquent dans les zones tendues. Ces mesures en question imposent un plafonnement des loyers dans les secteurs où l’on observe une tension immobilière.

L’emplacement

Le premier critère à considérer est l’emplacement du bien, plus exactement sa localisation. Étant donné qu’il reflète l’environnement dans lequel le bien se situe, il impacte grandement sur l’estimation de loyer. Dans ce cadre, il doit répondre à trois questions majeures:

• La commune est-elle attrayante ?
• Le logement est-il desservi par les transports en commun à proximité ?
• Trouve-t-on des commodités telles que commerce, hôpital, école, à moins de 500m de l’habitation ?

Les caractéristiques du bien

Même si votre logement jouit d’un emplacement d’exception, les futurs locataires recherchent également des caractéristiques intéressantes dans un bien. Tout d’abord, celui-ci doit présenter de bons diagnostics techniques pour correspondre aux attentes des occupants potentiels. Une bonne performance énergétique est de mise, avec une installation électrique récente, une bonne isolation phonique ou encore l’absence d’amiante. Cela se réfère à l’état global du bien, soit, des caractéristiques qui favorisent le logement pour y vivre confortablement.

D’autres éléments viennent s’ajouter pour faire une estimation du loyer de votre bien, à savoir :

• L’orientation du bien : un immeuble exposé plein sud bénéficie davantage de luminosité en journée, par rapport à un autre exposé plein nord.
• La décoration intérieure : elle permet aux candidats de se projeter en fonction de leur goût et de leur style.
• L’aménagement du mobilier : idéalement, les mobiliers fonctionnels et tendances sont à préconiser. Pour gagner plus d’espace, l’optimisation des rangements pourra largement influencer sur l’estimation de loyer.
• Les services liés à la copropriété : il peut s’agir d’un service de gardiennage, soit des dispositifs liés à la sécurité. La présence d’un parking ou une place de stationnement n’est pas en reste. Un service de conciergerie est également très recherché par les locataires.

La superficie du logement

En principe, le prix de location d’un bien est calculé au mètre carré. De ce fait, le montant du loyer se fera en fonction de la taille du bien, voire de la surface habitable. Dans les grandes métropoles, le prix d’achat au mètre carré peut coûter très cher, ce qui est le cas de la ville de Paris. Du moins, il n’y a pas de taille proportionnelle avec le prix de location du métrage carré en raison du plafonnement des loyers. Par ailleurs, dans les grandes villes, les studios se louent généralement plus chers au m² qu’un appartement trois pièces du fait de la popularité grandissante de ces petits espaces de vie auprès des jeunes.

Le type de location : meublé ou vide ?

Il est évident qu’un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide. La différence du prix de location varie entre 11% à 13%, au profit de la location meublée. Si vous parvenez à l’équiper avec du mobilier haut de gamme, le prix du loyer pourrait croître de 15 à 20%.

Qu’en est-il des encadrements des loyers ?

Au regard de l’offre et de la demande du marché, les loyers sont encadrés dans l’Hexagone, plus précisément dans 28 agglomérations françaises. Le droit au logement pour tous et les pénuries d’habitation dans certaines villes contraignent le Gouvernement à mettre en place le plafonnement des loyers. Il s’agit d’une fixation par décret d’un montant maximum d’évolution des logements.

Comment se référer à l’encadrement des loyers ?

Pour la première mise en location, vous êtes libre de fixer votre loyer. En cas de relocation ou de renouvellement du bail, il faudra se plier aux règles en vigueur. Il est donc recommandé de ne pas définir un loyer trop bas pour la première location. Ainsi, vous pourrez le louer à un bon prix, lors de la seconde location.

Dans les communes appelées zones tendues, c’est la loi qui encadre la fixation des loyers. Toutefois, les propriétaires peuvent monter le prix du loyer dans les cas suivants :

• La réalisation de travaux d’amélioration du bien locatif ;
• Si le dit loyer est sous-évalué.

Qu’en est-il du plafonnement du loyer dans certaines grandes villes ?

Un plafond maximum est imposé dans certaines grandes villes en France, et ce, dès la première location. La loi Élan de 2018 autorise les communes à plafonner les loyers des habitations localisées sur leur territoire. Une réglementation applicable sur une période expérimentale de 5 ans. Auprès de l’Observatoire des loyers, un seuil à ne pas dépasser est réévalué chaque année. Prenons le cas de Paris intra-muros qui impose un loyer de référence majoré qui concerne les baux signés depuis le 1^er juillet 2019.

Quels les dispositifs fiscaux qui compensent les plafonds des loyers ?

Alors que les loyers sont plafonnés en zone tendue, les pouvoirs publics mettent régulièrement en place des dispositifs fiscaux. Ceux-ci visent à inciter les particuliers à investir en locatif. Parmi les dispositifs d’incitation fiscale, on cite Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel ou encore Denormandie. À travers ces aides, les propriétaires bénéficient des avantages fiscaux non-négligeables, en louant le logement vide à des prix inférieurs à un certain plafond.

Il y a également la loi Cosse qui ne définit pas spécialement de plafond. On parlera éventuellement d’une location sécuritaire et sécurisée, dont le taux de déduction est applicable en pourcentage des revenus fonciers. De cette façon, elle incite les bailleurs à intégrer dans leur estimation locative cette aide fiscale. Dans ce cadre, l’avantage fiscal peut aller jusqu’à 85% pour les propriétaires qui louent en intermédiation locative.

Estimation de loyer en ligne VS estimation de loyer par un agent immobilier

L’estimation de loyer est une prestation désormais disponible en ligne. Cela ne vous empêche pourtant pas de faire appel à un prestataire qualifié comme un agent immobilier pour l’effectuer. Afin de connaître laquelle est la plus efficace, nous allons voir respectivement ces deux procédés.

Estimation de loyer en ligne

À la fois rapide et révolutionnaire, l’estimation de loyer en ligne permet de gagner du temps. Que vous soyez bailleur ou propriétaire d’un logement, vous pouvez estimer gratuitement votre loyer en ligne, par le biais du simulateur de loyer. Un outil spécialement conçu pour connaître en quelques minutes le loyer idéal que vous pouvez fixer.

Estimation de loyer par un agent immobilier

Afin de réaliser une estimation locative juste, l’agent immobilier va se rendre sur place pour voir par lui-même l’état du bien à mettre en location. Il va tenir compte de tous les éléments qui vont influer sur l’estimation du loyer, par exemple, la présence d’un espace extérieur comme un jardin ou une terrasse.Il va également faire un bilan des points forts et des points faibles pour établir une estimation du loyer de votre maison particulière.

Tout compte fait, l’estimation de loyer réalisée par un professionnel se révèle plus juste qu’un simple simulateur en ligne.

Les estimations de loyer faites en ligne sont-elles fiables ?

Étant donné que les estimations de loyer en ligne sont gratuites, autant en profiter pour connaître le montant de votre loyer dans les meilleurs délais. Pour ce faire, il faudra remplir un formulaire en ligne, en indiquant toutes les caractéristiques essentielles du bien. Ce type d’outil est proposé par tous les grands acteurs du marché via leur site. En effet, il est possible de passer par quelques sites pour pouvoir évaluer la fiabilité des simulateurs dédiés à l’estimation de loyer, avec le même type de location.

Il suffit d’indiquer les informations sommaires telles que :

• l’adresse,
• le nombre de pièces,
• la superficie, etc.

À chaque fois, le résultat est étonnant, car le prix de location potentiel affiché varie du simple au double sur les différents sites. Plus les informations seront détaillées, meilleure sera l’estimation. Ainsi, il est conseillé d’utiliser un simulateur dont le formulaire est plus fourni. Une estimation en ligne plus fiable se fera par exemple sur un simulateur qui réclame des informations un peu plus précise comme l’état de la plomberie et du chauffage, les revêtements de l’appartement, la présence ou non d’ascenseur, de balcon ou tout autre atout à considérer. Si vous vous contentez d’énumérer les informations de base, vous risquez de vous retrouver avec un loyer sous-estimé.

Comment obtenir une estimation de loyer précise ?

En ligne, comme auprès d’un agent immobilier, la meilleure façon d’obtenir une estimation de loyer précise est de communiquer toutes les informations sur le bien. Ainsi, le montant du loyer sera établi à partir d’une analyse précise du bien. Il est important de passer au peigne fin tous les éléments de l’appartement ou de la maison. Nous avons évoqué plus haut tous les critères qui interviennent, dont l’environnement, les caractéristiques techniques du logement, la superficie du bien et les dispositifs de sécurité.

La méthode d’estimation de loyer selon la zone où se situe le logement

Afin de mettre en place une estimation locative précise, la première chose consiste à vérifier le marché immobilier. Ensuite, il implique de respecter les seuils d’encadrement fixés par la loi. Dans le cadre de la loi Pinel, des réductions fiscales sont offertes en se basant sur le barème remis à jour annuellement. Le prix au mètre carré dépend donc de la zone dans laquelle se trouve le bien. Pour l’année 2021, il faudra multiplier la superficie du logement au tarif maximal par mètre carré :

• Dans la zone A Bis : 17,43 €
• Dans la zone A : 12,95 €
• Dans la zone B1 : 10,44 €

Pour connaître le loyer maximal, le bailleur est tenu de vérifier la zone dans laquelle se trouve son bien. De cette façon, il pourra connaître avec certitude le barème pour déterminer le montant du loyer exact.

Ensuite, calculez la surface utile qui servira de base pour le calcul en tenant en compte de la surface habitable, les 50% des balcons, loggias, terrasses et autres dépendances. Ces derniers incluent les caves et les vérandas. Toutefois, ces espaces supplémentaires ne doivent pas excéder les 9m2 dans le calcul.

Un calcul plus poussé

Il faudra également tenir compte du coefficient multiplicateur en réalisant l’opération, soit : 0,7 + 19/surface utile du logement. En connaissant précisément cette donnée, vous pouvez procéder au calcul final afin de connaître le montant maximal à réclamer pour votre logement.

En suivant à la lettre ces indications, vous pourrez effectuer une estimation de loyer pouvant être éligible à la loi Pinel, et de trouver au plus vite un locataire.

L’estimation de loyer avec Maison et Appart

Comment faire une estimation locative avec Maison&Appart ?

Comme tous les sites dédiés à l’immobilier, Maison et Appart dispose d’un système d’estimation de loyer, disponible sur le site. L’outil en question permet de réaliser une estimation gratuite du loyer potentiel de votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir les informations principales du bien, qui se déroule en trois étapes.

Au cours de la première étape, voici les données à remplir :

• L’adresse du bien
• Le type de bien : appartement, maison et studio à sélectionner
• La surface du bien
• Le nombre de pièces
• Le nombre de chambres

Dans la deuxième étape, le simulateur nécessite plus de précision concernant :

• La salle d’eau : douche, baignoire ou douche baignoire
• La cuisine : standard, américaine ou kitchenette
• Balcon, terrasse ou aucun.

S’en suit la dernière étape où il faudra remplir vos coordonnées :

• Téléphone
• E-mail
• Nom
• Prénom
• Plus de détails

Après avoir rempli tous les champs, vous pouvez envoyer votre requête.

Les bonnes raisons de passer par Maison & Appart pour faire une estimation de loyer

Non seulement, le site de Maison & Appart vous épargne le coût de la prestation dédiée à l’estimation de loyer, mais en plus de cela, il vous accompagne de A à Z. En effet, vous allez réaliser des économies considérables en passant par le site, plutôt que d’aller en agence classique. La moyenne de temps est de 10 jours pour que les agents puissent vous trouver le bon locataire. De l’estimation à la remise de clés, ces professionnels vous encadrent, et ce, sans engagement

En bref, il est dans l’intérêt du propriétaire ou bailleur de faire une estimation locative pour de nombreuses raisons. À cet effet, il doit :

• Définir les critères principaux d’estimation de loyer tels que l’emplacement, la superficie et le type de location.
• Se renseigner sur les encadrements de loyers, notamment pour les logements situés dans les zones tendues.
• Connaître le meilleur moyen de faire son estimation, en ligne via un outil dédié ou en agence.
• Choisir la bonne méthode d’estimation de louer.
• Effectuer son estimation de loyer avec Maison&Appart et bénéficier de tous les avantages de le faire sur le site.